সম্পত্তি বিক্রির সবচেয়ে কঠিন সিদ্ধান্তগুলোর একটি হলো দাম ঠিক করা। বেশি চাইলে ক্রেতা আসেন না, আর কম চাইলে নিজের ক্ষতি হয়। কোনো একটি সূত্র দিয়ে নিখুঁত দাম বের করা যায় না, কিন্তু কয়েকটি তথ্য মিলিয়ে একটি যুক্তিসঙ্গত পরিসর ঠিক করা যায়।
এই লেখায় ফ্ল্যাট বা জমি বিক্রির আগে দাম কীভাবে ঠিক করবেন, তা ধাপে ধাপে দেওয়া হলো। এটি সাধারণ নির্দেশনা, কোনো নির্দিষ্ট দামের নিশ্চয়তা নয়।
১. নিজের আবেগ আর বাজারের দাম আলাদা করুন
"এই বাসায় আমরা এত বছর থেকেছি" বা "আমি এত টাকায় কিনেছিলাম": এগুলো আপনার কাছে মূল্যবান, কিন্তু ক্রেতা আজকের বাজারদর দেখেন। কেনা দাম বা সাজানোর খরচ ক্রেতার কাছে দামের ভিত্তি নয়।
২. একই এলাকার তুলনামূলক সম্পত্তি দেখুন
একই এলাকা বা কাছাকাছি, একই ধরনের ও আকারের সম্পত্তির দাম খুঁজুন:
- অনলাইন বিজ্ঞাপনে চালু দাম (মনে রাখবেন, এগুলো চাওয়া দাম, বিক্রি হওয়া দাম নয়)
- সাম্প্রতিক কোনো বিক্রির তথ্য, প্রতিবেশী বা স্থানীয় অভিজ্ঞ ব্যক্তির কাছ থেকে
- কত দিন ধরে বিজ্ঞাপনগুলো পড়ে আছে: যেগুলো অনেকদিন ধরে আছে, তার দাম হয়তো বেশি
৩. প্রতি বর্গফুটের দর বের করুন
ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে মোট দামকে আয়তন দিয়ে ভাগ করলে প্রতি বর্গফুটের দর পাওয়া যায়। এতে বিভিন্ন আকারের ফ্ল্যাটের তুলনা সহজ হয়। জমির ক্ষেত্রে কাঠা বা শতাংশ প্রতি দর দেখুন। তবে দর তুলনার সময় একই এলাকা, একই অবস্থা ও একই ধরনের ভবন মিলিয়ে দেখুন।
৪. দামের ওপর প্রভাব ফেলে যেসব বিষয়
নিচের বিষয়গুলো একই এলাকার দুটি ফ্ল্যাটের দামে বড় পার্থক্য আনতে পারে:
- তলা, দিক ও আলো-বাতাস
- ভবনের বয়স ও নির্মাণের অবস্থা
- লিফট, পার্কিং, জেনারেটর ও নিরাপত্তা
- সার্ভিস চার্জের পরিমাণ
- রাস্তার প্রস্থ ও যাতায়াতের সুবিধা
- কাগজপত্র পরিষ্কার কি না, ঋণ বা বন্ধক আছে কি না
- সাজসজ্জা ও মেরামতের অবস্থা
৫. কাগজপত্রের অবস্থা দামকে প্রভাবিত করে
মালিকানার কাগজ স্পষ্ট ও সম্পূর্ণ থাকলে ক্রেতা নিশ্চিন্তে দাম দেন। কাগজে জটিলতা থাকলে ক্রেতা দাম কমান বা পিছিয়ে যান। বিক্রির আগে কাগজ গুছিয়ে নিন: তালিকা পাবেন ফ্ল্যাট বিক্রির আগে কাগজপত্র ও লেনদেনের প্রস্তুতি লেখায়।
৬. চাওয়া দাম, ন্যূনতম দাম ও সময়সীমা: তিনটি আলাদা সংখ্যা
নিজের জন্য তিনটি সংখ্যা ঠিক করুন:
- চাওয়া দাম: বিজ্ঞাপনে যা দেবেন
- ন্যূনতম গ্রহণযোগ্য দাম: এর নিচে বিক্রি করবেন না
- সময়সীমা: কত দিনের মধ্যে বিক্রি দরকার
বাংলাদেশে দরদাম হওয়ার প্রচলন থাকায় চাওয়া দাম সাধারণত ন্যূনতম দামের চেয়ে কিছুটা বেশি রাখা হয়। কিন্তু অতিরিক্ত বেশি রাখলে সঠিক ক্রেতা বিজ্ঞাপনই এড়িয়ে যান।
৭. বিক্রির খরচও হিসাবে রাখুন
হাতে কত টাকা পাবেন, তা বুঝতে বিক্রির খরচ হিসাবে ধরুন: রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত খরচ ও কর, আইনজীবীর ফি, দালাল বা সহায়তাকারীর ফি (থাকলে), বকেয়া চার্জ ও ঋণ পরিশোধ। কোন খরচ কার ঘাড়ে পড়বে, তা বায়না চুক্তিতে লিখে রাখুন। কর ও রেজিস্ট্রেশনের বর্তমান হার জানতে সংশ্লিষ্ট দপ্তর বা আইনজীবীর সঙ্গে কথা বলুন।
৮. সাড়া দেখে দাম পর্যালোচনা করুন
বিজ্ঞাপন দেওয়ার পর কয়েক সপ্তাহে কেমন সাড়া এল, দেখুন। অনেকে বাসা দেখতে এলেও কেউ প্রস্তাব না দিলে দাম বা বাসার অবস্থা নিয়ে ভাবুন। কেউ দেখতেই না এলে দাম বা বিজ্ঞাপন (ছবি ও বিবরণ) নিয়ে সমস্যা থাকতে পারে। বারবার ছোট ছোট দাম কমানোর চেয়ে একবারে ভেবেচিন্তে সংশোধন করা ভালো।
৯. প্রয়োজনে অভিজ্ঞ কারও মত নিন
নিজের বিচারের সঙ্গে একজন অভিজ্ঞ রিয়েল এস্টেট পরামর্শক বা এলাকার বিশ্বস্ত ব্যক্তির মতামত মিলিয়ে নিন। দুই-তিনজনের মত নিলে একটি সুবিধাজনক পরিসর পাওয়া যায়।
দাম ঠিক করার চূড়ান্ত তালিকা
| বিষয় | ঠিক আছে? |
|---|---|
| একই এলাকার তুলনামূলক দাম দেখেছি | ☐ |
| প্রতি বর্গফুটের দর বের করেছি | ☐ |
| দামের ওপর প্রভাবকারী বিষয়গুলো বিবেচনা করেছি | ☐ |
| কাগজপত্র পরিষ্কার রেখেছি | ☐ |
| চাওয়া দাম, ন্যূনতম দাম ও সময়সীমা ঠিক করেছি | ☐ |
| বিক্রির খরচ হিসাবে ধরেছি | ☐ |
| সাড়া দেখে দাম পর্যালোচনার পরিকল্পনা আছে | ☐ |
শেষ কথা
সঠিক দাম মানে সবচেয়ে বেশি দাম নয়; এমন দাম, যাতে যুক্তিসঙ্গত সময়ে বিক্রি হয় এবং আপনি ন্যায্য মূল্য পান। বাজার দেখুন, নিজের লক্ষ্য ঠিক রাখুন এবং প্রয়োজনে অভিজ্ঞ কারও পরামর্শ নিন।
Orvix Real Estate-এর সঙ্গে: সম্পত্তি বিক্রির আগে বাজারদর বুঝতে চাইলে যোগাযোগ করুন। আপাতত বাজারে কী চলছে দেখতে ঘুরে আসুন আমাদের Buy Property পাতা।
